Negli ultimi anni, il mercato degli affitti brevi ha conosciuto una crescita esponenziale in tutta Italia. Complice la diffusione di piattaforme digitali come Airbnb, Booking e similari, molti proprietari scelgono di mettere a reddito seconde case, appartamenti in disuso o porzioni della propria abitazione. Tuttavia, trasformare un immobile in una struttura adatta alla locazione turistica non è un semplice atto di registrazione su un portale: richiede una serie di verifiche tecniche, interventi edilizi e adeguamenti normativi per garantire sicurezza, igiene e comfort agli ospiti.
Verifiche preliminari: conformità urbanistica e catastale
Il primo passo per chi intende affittare un immobile a uso turistico è accertarsi che esso sia conforme dal punto di vista urbanistico e catastale.
Molti appartamenti, specie quelli datati, presentano piccole difformità edilizie (spostamento di tramezzi, porte chiuse o aperte, variazioni minori) che, pur non incidendo sulla vivibilità, possono ostacolare l’ottenimento delle autorizzazioni. In questi casi è consigliabile rivolgersi a un tecnico abilitato per verificare la corrispondenza tra lo stato di fatto, i titoli edilizi e la planimetria catastale.
Eventuali difformità potranno essere sanate mediante CILA in sanatoria o, nei casi più complessi, tramite accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001.
Requisiti igienico-sanitari e di sicurezza
Un aspetto spesso trascurato da chi si improvvisa “host” riguarda il rispetto dei requisiti igienico-sanitari stabiliti dai regolamenti edilizi comunali e dalle ASL.
L’alloggio deve disporre di adeguata ventilazione naturale o meccanica, altezze minime abitabili (di norma 2,70 mt. riducibili in alcune regioni per sottotetti o locali accessori), impianti a norma e servizi igienici conformi.
Gli impianti elettrici e gas devono essere certificati secondo le norme CEI e UNI, con dichiarazione di conformità o rispondenza rilasciata da un installatore abilitato. È inoltre obbligatoria la presenza di rilevatori di fumo, estintori e, se previsto dal regolamento locale, di rilevatori di monossido di carbonio.
Questi interventi rientrano spesso in una ristrutturazione casa mirata alla messa a norma degli impianti e l’installazione di un quadro elettrico dotato di salvavita e differenziale, oltre a un controllo della ventilazione dei locali cucina e dell’aerazione dei bagni ciechi.
Comfort e prestazioni energetiche
Oltre agli aspetti legali e di sicurezza, oggi la competitività di un alloggio turistico dipende molto dal comfort percepito. Un impianto di riscaldamento e raffrescamento efficiente, serramenti performanti e un buon isolamento acustico sono elementi che incidono direttamente sul giudizio degli ospiti e, di conseguenza, sulla redditività.
Interventi come la sostituzione della caldaia con una pompa di calore, l’installazione di climatizzatori a basso consumo o la posa di infissi con vetrocamera possono essere ammortizzati in pochi anni, grazie a un incremento della tariffa media giornaliera e alla riduzione dei costi energetici. Questi miglioramenti rientrano spesso nella riqualificazione energetica.
In alcuni casi, è utile richiedere l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) aggiornato: non è solo un obbligo formale, ma anche uno strumento di marketing che certifica la qualità dell’immobile.
Arredi e allestimenti funzionali
La parte più visibile del progetto riguarda l’allestimento degli spazi. Un appartamento destinato ad affitti brevi deve essere funzionale, resistente e facilmente gestibile. Ciò significa preferire materiali lavabili, arredi modulari e soluzioni salvaspazio, specie se si tratta di monolocali o bilocali.
Un piccolo angolo cottura attrezzato, un bagno rinnovato con doccia ampia e una illuminazione curata fanno spesso la differenza nelle recensioni online.
Sempre più proprietari scelgono di affidarsi a interior designer o architetti per ottimizzare layout e immagine, trasformando un semplice alloggio in una micro-struttura ricettiva di carattere.
Aspetti amministrativi e conclusioni
Una volta verificata la conformità edilizia e completati gli interventi, l’immobile può essere registrato come locazione turistica o affittacamere, a seconda delle leggi regionali.
La proprietà dovrà comunicare l’attività al Comune (spesso tramite SCIA), iscriversi al portale Alloggiati Web della Questura per la registrazione degli ospiti e versare l’eventuale imposta di soggiorno.
In conclusione, mettere a reddito un immobile con affitti brevi non significa solo “affittare una stanza”, ma avviare una vera e propria micro-attività ricettiva, che richiede attenzione tecnica, sicurezza e qualità degli spazi. Un approccio professionale – tecnico, impiantistico e gestionale – è oggi l’unico modo per trasformare un appartamento in un investimento sicuro, duraturo e competitivo.
Margherita Mattone, architetto.
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